Nekilnojamojo turto pirkimas Ispanijoje: Galutinis vadovas, kaip išvengti „emigrantų spąstų”

by alicante_apa on 16 gruodžio 2025

Svajonė vilioja: restauruota finka Andalūzijoje arba elegantiškas penthauzas Valensijoje. Tačiau nekilnojamojo turto pirkimas Ispanijoje dažnai yra kelionė per dvilypį žvėrį. Viena vertus, ji siūlo aukštą gyvenimo kokybę ir solidų turto brangimą. Kita vertus, tai biurokratijos, regioninių mokesčių skirtumų ir teisinių keistenybių labirintas, kuris svajonių namus gali paversti finansine juodąja skyle.

Tai nėra brošiūra. Tai jūsų naudojimo vadovas. Čia rasite, kaip tiksliai, kaip vietiniam investuotojui orientuotis Ispanijos nekilnojamojo turto džiunglėse.

1 etapas: administracinis pagrindas

Namo Ispanijoje negalite nusipirkti turėdami tik pasą ir entuziazmą. Prieš teikdami pasiūlymą turite egzistuoti sistemoje.

1. The NIE: Jūsų finansinis deguonis Número de Identificación de Extranjero (NIE) yra privalomas. Be jo negalite pasirašyti dokumento, sudaryti komunalinių paslaugų sutarties ar net nusipirkti automobilio.

• Kliūtis: Įtempimas: gauti NIE priklausomai nuo provincijos, gali užtrukti savaites ar mėnesius.
• Pro strategija: Nelaukite, kol rasite namą. Pateikite paraišką dėl NIE Ispanijos konsulate savo šalyje, dar prieš užsisakydami skrydį, kad galėtumėte apžiūrėti nekilnojamąjį turtą.

2. Bankininkystė: Nors ES įstatymai leidžia pervesti lėšas iš užsienio, Ispanijos notarai yra apsėsti kovos su pinigų plovimu (AML) reikalavimų laikymosi.

• Tikrovė: Tikėtina, kad jums reikės išrašyti banko čekį(cheque bancario), kurį turėsite įteikti pasirašant sutartį. Tai padaryti ne Ispanijos banke yra logistinis košmaras. Norėdami supaprastinti paskutinį etapą, atidarykite vietinio gyventojo arba nerezidento sąskaitą vietoje.

2 etapas: Nekilnojamojo turto pirkimo Ispanijoje išlaidos

Jei vilos kaina nurodyta 500 000 eurų, tai nėra suma, kurią mokėsite. Sandorių sudarymo išlaidos Ispanijoje yra vienos didžiausių Europoje. Jei nenumatysite „paslėptų” 12 %, jūsų sandoris žlugs.

1. Mokesčių atskyrimas: Naujas vs. perpardavimas

• Perparduodamo turto (naudoto): Mokate ITP (perleidimo mokestį). Tai regioninis mokestis. Madride jis gali būti 6 %, o Valensijos bendruomenėje arba Katalonijoje – 10 %.
• Nauji pokyčiai: Jūs mokate IVA (PVM), kuris yra vienodas – 10 %, ir žyminį mokestį (AJD), kuris skiriasi priklausomai nuo regiono (paprastai 1,5 %) .
• Papildomas sluoksnis: Pridėkite notaro mokesčius, žemės registro mokesčius ir teisinius mokesčius.
• Svarbiausia: Visada turėkite 12-13 proc. grynųjų pinigų likvidumo, viršijančio prašomą kainą. Bankai paprastai šių mokesčių nefinansuoja.

3 etapas: deramas patikrinimas – kur svajonės miršta

Tai svarbiausias šio vadovo skyrius. Ispanijoje skolos yra susijusios su turtu, o ne su asmeniu.

1. DNR testas: Niekada nepasitikėkite pardavėjo žodžiu. Nedelsdami pareikalaukite, kad žemės registras išduotų „Nota Simple”. Ji atskleidžia:

• Nuosavybė: (Dažnai pasitaiko ginčų dėl paveldėjimo).
• Kroviniai (Cargas): Ar yra nesumokėtų hipotekų, mokesčių areštų ar embargo?
• Klasifikacija: Ar žemė yra Urbano (galima statyti/rekonstruoti), ar Rústico (labai apribota)?

2. „Nelegalaus baseino” sindromas Tūkstančiai Ispanijos kaimo namų turi nelegalius priestatus – baseiną, garažą ar svečių namą, pastatytus be licencijos.

• Rizika: Rizika: jei jį nusipirksite, vietos merija gali skirti baudą arba pareikalauti nugriauti .
• Pataisa: Jūsų advokatas turi paprašyti Certificado de No Infracción Urbanística, kad įrodytų, jog nėra jokių bylų, susijusių su nekilnojamuoju turtu.

4 etapas: paskutiniai nekilnojamojo turto pirkimo Ispanijoje žingsniai

Kai būsite patenkinti, pereikite prie sutarties.

1. „Arras” sutartis Tai privataus pirkimo sutartis, pagal kurią paprastai mokate 10 proc. Tačiau įsitikinkite, kad tai yra ” arras penitenciales”.

• Kodėl tai svarbu: Pagal šią konkrečią sąlygą, jei pardavėjas atsisako sutarties (galbūt dėl didesnio pasiūlymo), jis privalo jums grąžinti dvigubą užstatą. Tai iš tikrųjų jį užrakina.

2. Notaras: Galutinis parašas pasirašomas pas notarą.

• Mitų griovėjas: Notaras nėra jūsų advokatas. Jis tikrina tapatybę ir mokesčius, o ne namo konstrukcijos vientisumą ar kainos teisingumą.
• Tiesos akimirka: pasirašote ” Escritura Pública”, perduodate banko čekius ir gaunate raktus. Dabar esate savininkas.

Santrauka: Auksinė taisyklė

Ispanija yra saugi šalis investuoti, jei paisote jos sudėtingumo. Rinka baudžia už prielaidas ir atlygina už pasirengimą. Užtikrinkite savo NIE anksti, atidžiai tikrinkite nekilnojamojo turto teisinį statusą ir niekada nepasirašykite dokumento, kurio neskaitėte savo gimtąja kalba.