在西班牙購屋：避免「外籍人士陷阱」的權威指南

by alicante_apa on 16 12 月 2025

這個夢想充滿誘惑力：安達盧西亞修復過的金融屋，或瓦倫西亞的時尚頂樓公寓。然而， 在西班牙購屋 往往是一場穿越雙面巨獸的旅程。一方面，它提供高生活品質和穩健的資產增值。另一方面，這是一個充滿官僚體系、區域稅務差異和法律怪癖的迷宮，可能將夢想家園變成財務黑洞。

這不是一本手冊。這是你的作戰手冊。以下是如何以當地投資者的精準度，駕馭西班牙房地產叢林。

第一階段：行政基石

你無法僅憑護照和熱情在西班牙買房。你必須在系統中存在，才能出價。

1. NIE：您的財務資源 外 外耶羅身份證（NUE） 是必須的。沒有它，你無法簽署契約、簽訂水電合約，甚至無法購買汽車。

• 瓶頸： 取得NIE可能需要數週或數月，視省份而定。
• 專業策略： 不要等到找到房子再說。在訂機票看房 前 ，先向你本國的西班牙領事館申請NIE。

2. 銀行業：「乾淨」資金流向 雖然歐盟法律允許你從國外轉帳，但西班牙公證人對反洗錢（AML）合規非常執著。

• 事實： 你很可能需要開立一張銀行支票（cheque bancario）在簽字時交給你。從非西班牙銀行做這件事在後勤上是一場惡夢。在當地開設居民或非居民帳戶，以簡化最後一哩路程。

第二階段：在西班牙購買房產的成本

如果別墅標價是50萬歐元，那你不會支付這個價錢。西班牙的交易成本在歐洲名列前茅。如果你不為「隱藏」的12%做預算，你的交易就會崩潰。

1. 稅收差距：新車與轉售

• 二手轉售房產： 你要繳 ITP （轉移稅）。這是區域性的。在馬德里，可能只有6%;在瓦倫西亞自治區或加泰隆尼亞，則達到10%。
• 新發展： 你要繳付 IVA （增值稅），固定率為10%， 還有 印花稅（AJD），通常1.5%會因地區而異。
• 額外的層次： 再加上公證費、土地登記費和法律費用。
• 重點是： 現金流動性必須高於要價 12-13%。 銀行通常不會為這些稅款提供融資。

第三階段：盡職調查——夢想在哪裡消逝

這是本指南中最關鍵的部分。在西班牙， 債務是附帶在財產上，而非個人。

1. DNA檢測：不簡單 千萬不要相信賣家的話。立即向土地登記處索取 Nota Simple 。內容如下：

• 所有權： 賣家真的是唯一擁有者嗎？（繼承爭議很常見。）
• 載貨（Cargas）： 是否有未償還的房貸、稅務留置權或禁令？
• 分類： 這塊地是 Urbano （可以建造/翻新）還是 Rústico （高度限制）？

2. 「非法游泳池症候群 」西班牙數千戶鄉村房屋有非法擴建——游泳池、車庫或無執照建造的賓館。

• 風險： 如果你買了，當地市政廳可能會罰款 你 或要求拆除。
• 修正方法： 您的律師必須申請城市 犯罪禁止證明書（Certificado de No Infracción Urbanística）， 以證明該房產沒有未結案。

第四階段：在西班牙購屋的最後步驟

當你感到滿意後，你就進入合約階段。

1. 「Arras」合約 這是私人購買合約，通常需支付10%。但一定要確保這是一場 苦難的懲罰。

• 為什麼重要： 根據這條款，如果賣方退出（可能是為了更高的出價），他們必須支付 你雙倍 訂金。這能有效地鎖定他們。

2. 公證人：官方裁判 人 最終簽名由公證人簽署。

• 迷思破除： 公證人 不是 你的律師。他們驗證的是身份和稅務，而非房屋結構完整性或價格的公平性。
• 真相時刻： 你簽署《 公共書》（Escritura Pública），交出銀行支票，然後拿到鑰匙。你現在是老闆了。

摘要：黃金法則

只要你尊重西班牙的複雜性，這是一個安全的投資國家。市場懲罰假設，獎勵準備。及早取得NIE，積極審核房產的法律狀態，切勿簽署未用母語閱讀的文件。