Купівля нерухомості в Іспанії: Вичерпний посібник, як уникнути “пастки експата”

by alicante_apa on 16 Грудня 2025

Мрія спокуслива: відреставрована фінка в Андалусії або елегантний пентхаус у Валенсії. Однак купівля нерухомості в Іспанії часто є мандрівкою через дволикого звіра. З одного боку, вона пропонує високу якість життя і значне зростання вартості активів. З іншого боку, це лабіринт бюрократії, регіональних податкових відмінностей та юридичних примх, які можуть перетворити омріяний будинок на фінансову чорну діру.

Це не брошура. Це ваше робоче керівництво. Тут описано, як орієнтуватися в іспанських джунглях нерухомості з точністю місцевого інвестора.

Етап 1: Адміністративна основа

Ви не можете купити будинок в Іспанії, маючи лише паспорт та ентузіазм. Ви повинні існувати в системі до того, як подасте заявку на участь у торгах.

1. NIE : ваш фінансовий кисень Número de Identificación de Extranjero (NIE ) є обов’язковим. Без нього ви не зможете підписати угоду, укласти договір про надання комунальних послуг або навіть купити автомобіль.

• Вузьке місце: Отримання NIE може зайняти тижні або місяці, залежно від провінції.
• Стратегія “Профі”: Не чекайте, поки знайдете будинок. Подайте заяву на отримання NIE в консульство Іспанії у вашій країні ще до того, як ви забронюєте квиток на літак, щоб подивитися нерухомість.

2. Банківська справа: “Чистий” грошовий слід У той час як законодавство ЄС дозволяє переказувати кошти з-за кордону, іспанські нотаріуси одержимі дотриманням вимог щодо боротьби з відмиванням грошей (AML).

• Реальність: Вам, швидше за все, потрібно буде виписати банківський чек(cheque bancario), щоб передати його під час підписання. Зробити це в неіспанському банку – справжній логістичний кошмар. Відкрийте рахунок резидента або нерезидента в місцевому банку, щоб спростити останній етап.

Етап 2: Витрати на купівлю нерухомості в Іспанії

Якщо вілла коштує 500 000 євро, це не та сума, яку ви заплатите. Транзакційні витрати в Іспанії є одними з найвищих в Європі. Якщо ви не закладете в бюджет “приховані” 12%, ваша угода провалиться.

1. Податковий розрив: Новий vs. перепродаж

• Перепродаж нерухомості (Second-hand): Ви сплачуєте ITP (податок на перепродаж). Він залежить від регіону. У Мадриді він може становити 6%, у Валенсійському співтоваристві або Каталонії – 10%.
• Нові зміни: Ви сплачуєте податок на додану вартість ( ПДВ), який становить 10%, ПЛЮС гербовий збір (AJD), який залежить від регіону (зазвичай 1,5%).
• Додатковий шар: Додайте нотаріальні збори, збори за ведення земельного кадастру та юридичні збори.
• Підсумок: Завжди майте 12-13% готівкової ліквідності вище ціни продажу. Банки зазвичай не фінансують ці податки.

Етап 3: Комплексна перевірка – там, де вмирають мрії

Це найбільш важливий розділ цього посібника. В Іспанії борги прикріплюються до майна, а не до людини.

1. Тест ДНК: Проста нота Ніколи не довіряйте словам продавця. Негайно вимагайте від Земельного кадастру просту довідку ( Nota Simple ). Вона показує:

• Право власності: Чи дійсно продавець є єдиним власником (часто виникають суперечки про спадщину).
• Вантажі (карго): Чи є невиплачені іпотечні кредити, податкові застави або ембарго?
• Класифікація: Земля належить до категорії Urbano (можна будувати/реконструювати) чи Rústico (з великими обмеженнями)?

2. Синдром “незаконного басейну” Тисячі сільських будинків в Іспанії мають незаконні прибудови – басейн, гараж або гостьовий будинок, побудовані без ліцензії.

• Ризик: Якщо ви його купите, місцева мерія може оштрафувати вас або вимагати знесення.
• Рішення: Ваш адвокат повинен запросити довідку про відсутність урбаністичної інфраструктури (Certificado de No Infracción Urbanística ), щоб довести, що немає відкритих справ проти нерухомості.

Етап 4: Заключні кроки при купівлі нерухомості в Іспанії

Після того, як ви будете задоволені, ви переходите до контракту.

1. Договір “Arras” Це приватний договір купівлі-продажу, за яким ви зазвичай платите 10%. Але переконайтеся, що це ” arras penitenciales“.

• Чому це важливо: Згідно з цим пунктом, якщо продавець відмовляється від угоди (можливо, через вищу пропозицію), він зобов’язаний повернути вам подвійний депозит. Це ефективно зв’язує їх по руках і ногах.

2. Нотаріус: Офіційний арбітр Остаточне підписання відбувається перед державним нотаріусом.

• Руйнівник міфів: Нотаріус – не ваш адвокат. Він перевіряє особу та податки, а не структурну цілісність будинку чи справедливість ціни.
• Момент істини: ви підписуєте Escritura Pública, передаєте банківські чеки та отримуєте ключі. Тепер ви власник.

Резюме: Золоте правило

Іспанія – безпечна країна для інвестицій, за умови, що ви поважаєте її складність. Ринок карає за припущення і винагороджує за підготовку. Заздалегідь отримайте NIE, ретельно перевірте правовий статус нерухомості і ніколи не підписуйте документ, який ви не читали рідною мовою.