Cumpărarea unei proprietăți în Spania: Ghidul definitiv pentru a evita „capcana expatului”

by alicante_apa on 16 decembrie 2025

Visul este seducător: o fincă restaurată în Andaluzia sau un penthouse elegant în Valencia. Cu toate acestea, cumpărarea unei proprietăți în Spania este adesea o călătorie printr-o fiară cu două fețe. Pe de o parte, oferă o calitate ridicată a vieții și o apreciere solidă a activelor. Pe de altă parte, este un labirint de birocrație, variații fiscale regionale și capricii juridice care pot transforma o casă de vis într-o gaură neagră financiară.

Aceasta nu este o broșură. Acesta este manualul dvs. operațional. Iată cum să navigați în jungla imobiliară spaniolă cu precizia unui investitor local.

Faza 1: Fundamentul administrativ

Nu puteți cumpăra o casă în Spania doar cu un pașaport și entuziasm. Trebuie să existați în sistem înainte de a licita.

1. NIE: oxigenul dvs. financiar Número de Identificación de Extranjero (NIE) este obligatoriu. Fără el, nu puteți semna un act, nu puteți deschide un contract de utilități sau chiar nu puteți cumpăra o mașină.

• Blocajul: Obținerea unei NIE poate dura săptămâni sau luni, în funcție de provincie.
• Strategie pro: Nu așteptați până când găsiți casa. Aplicați pentru NIE la consulatul spaniol din țara dvs. de origine chiar înainte de a rezerva zborul pentru a vedea proprietățile.

2. Activitatea bancară: Traseul „curat” al banilor Deși legislația UE vă permite să transferați fonduri din străinătate, notarii spanioli sunt obsedați de respectarea normelor de combatere a spălării banilor (AML).

• Realitatea: Probabil că va trebui să emiteți un cec bancar(cheque bancario) pentru a-l înmâna la semnare. A face acest lucru de la o bancă din afara Spaniei este un coșmar logistic. Deschideți un cont local pentru rezidenți sau nerezidenți pentru a simplifica ultima etapă.

Faza 2: Costurile cumpărării unei proprietăți în Spania

Dacă o vilă este cotată la 500.000 EUR, nu asta veți plăti. Costurile de tranzacționare în Spania sunt printre cele mai ridicate din Europa. Dacă nu bugetați pentru cei 12% „ascunși”, afacerea dvs. se va prăbuși.

1. Diviziunea fiscală: Nou vs. Revânzare

• Proprietăți de revânzare (second-hand): Plătiți ITP (taxa de transfer). Aceasta este regională. În Madrid, ar putea fi de 6%; în Comunitatea Valenciană sau Catalonia, ajunge la 10%.
• Dezvoltări noi: Plătiți IVA (TVA) care este fix la 10%, PLUS o taxă de timbru (AJD) care variază în funcție de regiune (de obicei 1,5%).
• Stratul suplimentar: Adăugați taxele notariale, taxele de cadastru și taxele juridice.
• Concluzia: Aveți întotdeauna 12-13% lichidități în numerar peste prețul cerut. În general, băncile nu finanțează aceste taxe.

Faza 3: Due diligence – Acolo unde visele mor

Aceasta este cea mai importantă secțiune a acestui ghid. În Spania, datoriile sunt legate de proprietate, nu de persoană.

1. Testul ADN: Nota simplă Nu vă încredeți niciodată în cuvântul unui vânzător. Solicitați imediat Nota simplă de la Registrul funciar. Aceasta dezvăluie:

• Proprietatea: Vânzătorul este de fapt singurul proprietar (litigiile legate de moștenire sunt frecvente).
• Încărcături (Cargas): Există ipoteci neplătite, privilegii fiscale sau embargouri?
• Clasificare: Terenul este Urbano (se poate construi/renovare) sau Rústico (foarte restricționat)?

2. Sindromul „piscinei ilegale” Mii de case rurale din Spania au extensii ilegale – o piscină, un garaj sau o casă de oaspeți construită fără licență.

• Riscul: Dacă o cumpărați, primăria locală vă poate amenda sau vă poate cere demolarea.
• Soluția: Avocatul dvs. trebuie să solicite un Certificado de No Infracción Urbanística pentru a dovedi că nu există dosare deschise împotriva proprietății.

Faza 4: Pașii finali în cumpărarea unei proprietăți în Spania

Odată ce sunteți mulțumit, treceți la contract.

1. Contractul „Arras” Acesta este contractul privat de vânzare-cumpărare pentru care plătiți de obicei 10%. Asigurați-vă însă că este vorba de un „arras penitenciales„.

• De ce este importantă: Conform acestei clauze specifice, dacă vânzătorul renunță (poate pentru o ofertă mai mare), trebuie să vă plătească înapoi dublul avansului. Aceasta îi blochează în mod efectiv.

2. Notarul: Arbitrul oficial Semnătura finală are loc în fața unui notar public.

• Distrugerea miturilor: Notarul nu este avocatul dumneavoastră. El verifică identitatea și taxele, nu integritatea structurală a casei sau corectitudinea prețului.
• Momentul adevărului: semnați Escritura Pública, predați cecurile bancare și primiți cheile. Acum sunteți proprietar.

Rezumat: Regula de aur

Spania este o țară sigură în care să investești, cu condiția să-i respecți complexitatea. Piața pedepsește presupunerea și recompensează pregătirea. Asigurați-vă NIE devreme, verificați agresiv statutul juridic al proprietății și nu semnați niciodată un document pe care nu l-ați citit în propria limbă.