Zakup nieruchomości w Hiszpanii: Ostateczny przewodnik pozwalający uniknąć „pułapki ekspata”

by alicante_apa on 16 grudnia 2025

Marzenie jest uwodzicielskie: odrestaurowana finca w Andaluzji lub elegancki penthouse w Walencji. Jednak zakup nieruchomości w Hiszpanii to często podróż przez bestię o dwóch twarzach. Z jednej strony oferuje wysoką jakość życia i solidny wzrost wartości aktywów. Z drugiej strony jest to labirynt biurokracji, regionalnych różnic podatkowych i dziwactw prawnych, które mogą zmienić wymarzony dom w finansową czarną dziurę.

To nie jest broszura. To instrukcja obsługi. Oto jak poruszać się po hiszpańskiej dżungli nieruchomości z precyzją lokalnego inwestora.

Faza 1: Podstawy administracyjne

Nie można kupić domu w Hiszpanii mając tylko paszport i entuzjazm. Musisz istnieć w systemie przed złożeniem oferty.

1. NIE: Twój finansowy tlen Número de Identificación de Extranjero (NIE) jest obowiązkowy. Bez niego nie można podpisać aktu notarialnego, otworzyć umowy o świadczenie usług komunalnych, a nawet kupić samochodu.

• Wąskie gardło: Uzyskanie NIE może zająć tygodnie lub miesiące w zależności od prowincji.
• Pro strategia: Nie czekaj, aż znajdziesz dom. Złóż wniosek o NIE w hiszpańskim konsulacie w swoim kraju, zanim jeszcze zarezerwujesz lot w celu obejrzenia nieruchomości.

2. Bankowość: „Czysty” szlak pieniężny Podczas gdy przepisy UE zezwalają na transfer środków z zagranicy, hiszpańscy notariusze mają obsesję na punkcie zgodności z przepisami dotyczącymi przeciwdziałania praniu pieniędzy (AML).

• Rzeczywistość: Prawdopodobnie będziesz musiał wystawić czek bankowy(cheque bancario), aby przekazać go przy podpisywaniu umowy. Zrobienie tego z banku spoza Hiszpanii jest logistycznym koszmarem. Otwórz konto rezydenta lub nierezydenta lokalnie, aby usprawnić ostatnią milę.

Etap 2: Koszty zakupu nieruchomości w Hiszpanii

Jeśli willa jest wymieniona na 500 000 euro, nie jest to kwota, którą zapłacisz. Koszty transakcji w Hiszpanii należą do najwyższych w Europie. Jeśli nie uwzględnisz w budżecie „ukrytych” 12%, Twoja transakcja upadnie.

1. Podział podatkowy: Nowe a odsprzedaż

• Nieruchomości odsprzedawane (używane): Płacisz ITP (podatek od przeniesienia własności). Ma on charakter regionalny. W Madrycie może wynosić 6%; we Wspólnocie Walenckiej lub Katalonii osiąga 10%.
• Nowe inwestycje: Płacisz IVA (VAT), który wynosi 10%, PLUS opłatę skarbową (AJD), która różni się w zależności od regionu (zwykle 1,5%).
• Dodatkowa warstwa: Opłaty notarialne, opłaty za prowadzenie ksiąg wieczystych i opłaty prawne.
• Najważniejsze: Zawsze należy mieć 12-13% płynności gotówkowej powyżej ceny wywoławczej. Banki zazwyczaj nie finansują takich podatków.

Faza 3: Due diligence – Gdzie umierają marzenia

Jest to najbardziej krytyczna sekcja tego przewodnika. W Hiszpanii długi są związane z majątkiem, a nie z osobą.

1. Test DNA: Nota simple Nigdy nie ufaj słowom sprzedawcy. Natychmiast zażądaj Nota Simple z rejestru gruntów. Ujawnia on:

• Własność: Czy sprzedający jest faktycznie jedynym właścicielem? (Spory spadkowe są powszechne).
• Ładunki (Cargas): Czy istnieją niespłacone hipoteki, zastawy podatkowe lub embarga?
• Klasyfikacja: Czy grunt jest Urbano (można budować/remontować) czy Rústico (wysoce ograniczony)?

2. Syndrom „nielegalnego basenu ” Tysiące wiejskich domów w Hiszpanii posiada nielegalne dobudówki – basen, garaż lub pensjonat wybudowany bez pozwolenia.

• Ryzyko: Jeśli go kupisz, lokalny ratusz może nałożyć na ciebie grzywnę lub zażądać rozbiórki.
• Rozwiązanie: Twój prawnik musi zażądać Certificado de No Infracción Urbanística, aby udowodnić, że nie ma żadnych otwartych akt przeciwko nieruchomości.

Etap 4: Ostatnie kroki przy zakupie nieruchomości w Hiszpanii

Gdy będziesz zadowolony, przejdziesz do umowy.

1. Umowa „Arras” Jest to prywatna umowa kupna, w której zazwyczaj płaci się 10%. Należy jednak upewnić się, że jest to arras penitenciales.

• Dlaczego ma to znaczenie: Zgodnie z tą konkretną klauzulą, jeśli sprzedający wycofa się (być może z powodu wyższej oferty), musi zwrócić ci podwójny depozyt. To skutecznie ich blokuje.

2. Notariusz: Oficjalny sędzia Ostateczny podpis składany jest przed notariuszem.

• Obalanie mitów: Notariusz nie jest prawnikiem. Weryfikuje tożsamość i podatki, a nie integralność strukturalną domu lub uczciwość ceny.
• Moment prawdy: podpisujesz Escritura Pública, przekazujesz czeki bankowe i otrzymujesz klucze. Jesteś teraz właścicielem.

Podsumowanie: Złota zasada

Hiszpania jest bezpiecznym krajem do inwestowania, pod warunkiem, że szanuje się jej złożoność. Rynek karze założenie i nagradza przygotowanie. Zabezpiecz swój NIE wcześnie, agresywnie audytuj status prawny nieruchomości i nigdy nie podpisuj dokumentu, którego nie przeczytałeś w swoim własnym języku.