Īpašuma iegāde Spānijā: Galīgais ceļvedis, kā izvairīties no “emigrantu slazda”.

by alicante_apa on 16 decembris 2025

Sapnis ir vilinošs: atjaunota finka Andalūzijā vai glīts penthauss Valensijā. Tomēr nekustamā īpašuma iegāde Spānijā bieži vien ir ceļojums cauri zvēram ar divām sejām. No vienas puses, tā piedāvā augstu dzīves kvalitāti un stabilu aktīvu vērtības pieaugumu. No otras puses, tas ir birokrātijas, reģionālo nodokļu atšķirību un juridisko dīvainību labirints, kas var pārvērst sapņu mājokli par finansiālu melno caurumu.

Šī nav brošūra. Tā ir jūsu darbības rokasgrāmata. Šeit atradīsiet, kā pārvietoties Spānijas nekustamā īpašuma džungļos ar vietējā investora precizitāti.

1. posms: administratīvais pamats

Jūs nevarat iegādāties māju Spānijā tikai ar pasi un entuziasmu. Pirms solīšanas jums ir jābūt sistēmā.

1. The NIE: Jūsu finanšu skābeklis Número de Identificación de Extranjero (NIE) ir obligāts. Bez tā jūs nevarat parakstīt līgumu, noslēgt komunālo pakalpojumu līgumu vai pat iegādāties automašīnu.

• Šaurā vieta: Iegūt NIE atkarībā no provinces var aizņemt nedēļas vai mēnešus.
• Pro stratēģija: Negaidiet, kamēr atradīsiet māju. Piesakieties uz NIE Spānijas konsulātā savā mītnes valstī, pirms pat rezervējat lidojumu, lai apskatītu īpašumus.

2. Banku darbība: Lai gan ES tiesību akti ļauj jums pārskaitīt līdzekļus no ārvalstīm, Spānijas notāri ir apsēsti ar noziedzīgi iegūtu līdzekļu legalizācijas novēršanas (AML) prasību ievērošanu.

• Realitāte: Jums, visticamāk, būs jāizsniedz bankas čeks(čeks bancario), ko nodot parakstīšanas brīdī. To darīt no bankas, kas nav Spānijas banka, ir loģistikas murgs. Atveriet rezidenta vai nerezidenta kontu uz vietas, lai vienkāršotu pēdējo jūdzi.

2. posms: Nekustamā īpašuma iegādes izmaksas Spānijā

Ja villas cena ir 500 000 eiro, jūs par to nemaksāsiet. Darījuma izmaksas Spānijā ir vienas no augstākajām Eiropā. Ja neparedzēsiet “slēptos” 12 %, jūsu darījums izjuks.

1. Nodokļu dalīšana: Pārdošana pret tālākpārdošanu.

• Tālākpārdošanas īpašumi (lietots): Jūs maksājat ITP (Nodokli par īpašumtiesību nodošanu). Tas ir reģionālais nodoklis. Madridē tas var būt 6 %, bet Valensijas apgabalā vai Katalonijā – 10 %.
• Jaunie notikumi: Jūs maksājat IVA (PVN), kas ir vienots 10%, PLUS zīmognodevu (AJD), kas atšķiras atkarībā no reģiona (parasti 1,5%).
• Papildu slānis: Pievienojiet notāra nodevas, zemesgrāmatas nodevas un juridiskās izmaksas.
• Secinājums: Vienmēr nodrošiniet 12-13% naudas likviditāti virs pieprasītās cenas. Bankas parasti nefinansē šos nodokļus.

3. posms: pienācīga pārbaude – kur sapņi mirst

Šī ir vissvarīgākā šīs rokasgrāmatas sadaļa. Spānijā parādi ir saistīti ar īpašumu, nevis personu.

1. DNS tests: Nekad neuzticieties pārdevēja vārdam. Nekavējoties pieprasiet no zemesgrāmatu nodaļas Nota Simple. Tā atklāj:

• Īpašumtiesības: Vai pārdevējs patiešām ir vienīgais īpašnieks? (Bieži sastopami strīdi par mantojumu).
• Kravas (Cargas): Vai ir nenomaksātas hipotēkas, nodokļu apgrūtinājumi vai embargo?
• Klasifikācija: Vai zeme ir Urbano (var būvēt/rekonstruēt) vai Rústico (ar stingriem ierobežojumiem)?

2. “Nelegālā baseina” sindroms Tūkstošiem lauku māju Spānijā ir nelegālas piebūves – baseins, garāža vai viesu māja, kas uzbūvēta bez licences.

• Risks: Ja jūs to iegādājaties, vietējā pašvaldība var jums uzlikt naudas sodu vai pieprasīt nojaukšanu.
• Labojums: Jūsu advokātam jāpieprasa Certificado de No Infracción Urbanística, lai pierādītu, ka pret īpašumu nav atvērtu lietu.

4. posms: pēdējie soļi, iegādājoties īpašumu Spānijā

Kad esat apmierināts, pārejiet pie līguma.

1. “Arras” līgums Šis ir privāts pirkuma līgums, kurā parasti maksājat 10 %. Bet pārliecinieties, ka tas ir ” arras penitenciales”.

• Kāpēc tas ir svarīgi: Saskaņā ar šo īpašo klauzulu, ja pārdevējs atkāpjas no līguma (iespējams, piedāvājot augstāku cenu), viņam jums jāatmaksā divkāršs depozīts. Tas efektīvi bloķē viņu.

2. Notārs: Galīgais paraksts tiek parakstīts pie notāra.

• Mītu lauzējs: Notārs nav jūsu advokāts. Viņš pārbauda identitāti un nodokļus, nevis mājas konstrukcijas integritāti vai cenas taisnīgumu.
• Patiesības brīdis: jūs parakstat Escritura Pública, nododat bankas čekus un saņemat atslēgas. Tagad jūs esat īpašnieks.

Kopsavilkums: The golden rule

Spānija ir droša valsts, kurā investēt, ja vien respektējat tās sarežģītību. Tirgus soda pieņēmumus un atalgo sagatavošanos. Nodrošiniet savu NIE agri, agresīvi pārbaudiet īpašuma juridisko statusu un nekad neparaksta dokumentu, ko neesat izlasījis savā valodā.